MASTERチャーリーです。
日々、「中小企業経営危機救済コンサルタント・自己破産させない本舗」として、
法人・個人問わず借金解決の相談に乗ってます。
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先日スルガ銀行の一連の不正融資について、日経新聞はじめ各社が下記の様な報道をしました。
要は、不正融資をした物件に関しては、「物件を返却を返却してくれれば借金を帳消しにしますよ」という内容です。
まだスルガ銀行が公式に発表した訳ではありませんが、スルガ銀行が現在置かれている状況を鑑みると、その様な方向に向かっている事は間違いないでしょう。
実は今月末を期限にして、「元本一部カット」の対応を既にしています。
https://bit.ly/2XKK0p4 ※スルガ銀行公式サイトより
今回の新聞報道は、その最終局面とも言える対応だと思います。
ネットの反応は手厳しいものが多いです。
「徳政令はズルい」とか「自分の投資の失敗は自分で責任とれ」とか…
こういう反応があるという事は、今回のスルガ銀行だけではなく、不動産の融資を受けて痛い目に遭っている人がそれだけ多いという推測もできます。
でも僕は常に「銀行の貸し手責任」について言及しています。
本来、銀行は担保物権の価値の範囲内で融資を行うのが基本原則です。
これは欧米では当たり前な考え方で、借りた側だけが責任を負うのはナンセンスだと思っていますから、先進国では借金を苦に自殺する人はごく稀です。
スルガ銀行は「一棟収益ローン」において、正常先債権が17％しかない事を認めています。
「一棟収益ローン」は、賃貸マンションやアパートを投資として購入する人に、費用を融資するものです。
スルガ銀行は一棟収益ローンの融資残高が1兆1619億円あり、その債務者区分について、「正常先」1995億円（構成比17％）・「要注意先」8515億円（構成比73％）・「要管理先」655億円（6％）・「破綻懸念先」267億円（構成比2％）・「実質破綻先・破綻先」187億円（構成比2％）――と発表しました。
つまり、「担保の価値の範囲内」にて融資しているのが17％しかなく、残りの83％は担保の価値以上に不正融資している物件ばかりです。
僕が常々言っている「銀行の貸し手責任」を世の中に問う形となりました。
【先日、僕に相談された会社員Sさんの事例】
スルガ銀行より区分マンション3戸と一棟マンション（30部屋）にて合計2億円の融資を受ける。
そこから得られる家賃収入60万円/月に対し、スルガ銀行への返済は80万円/月。
毎月20万円の赤字です。
だからと言って、それらの物件を売ったところで、約3,000万円の赤字…
普通であればSさんは物件を手放しても3,000万円の残債を負わなければいけません。
僕のところでは現在、同じ様なスルガ銀行関連の有料スキーム実践者が13名います。
その方々には返済を直ちに止める事をお勧めしています。
返済を止めても家賃収入だけは入ってきます。
普通の不動産でも、返済を止めたところで競売になり落札されるまでは最低半年かかります。
スルガ銀行の場合はもっと動きが緩慢で（おそらく社内が混乱していて督促まで手が回らないのでしょう）、1年前にスキームを実践された方が返済を止め続けていても、信用情報にすら記録されていません。
その間も1年間家賃は入り続けています。
Sさんにも同じ提案をしました。
Sさんがスルガ銀行の返済を止めれば月に60万円の家賃収入があります。
1年経てば720万円がキャッシュで手元に残ります。
僕の予想ではおそらく1年以上かかるでしょうから、それまでに入ってくる家賃収入は１千万円近く入るのではないでしょうか？
そして今回の新聞報道です。
物件を返却すれば借金は帳消しです。
スルガ銀行は大手家電量販店のノジマが筆頭株主になり、不正の温床となった創業者一族を排除し、金融庁の監視のもと経営再建をはかります。
これからはコンプライアンスがより一層追求されるでしょうから、「貸し手責任」のもと、公明正大な経営をやらざるを得ません。
今回の新聞報道からも、投資家の方々はホッとひと安心といったところでしょう。
不要な残債を背負う心配が減っただけでも荷が下りたと思います。
しかしながら物事の本質を見極める目が無かったという点では、安易な不動産投資は禁物という事です。
僕はいつも言っていますが、世の中にそんな「オイシイ話」などありません。
会社員が数億単位の借金を背負う事は危険極まりありません。
ましてや、2030年には世の中の不動産の3軒に1軒は空き家になります。
今回のスルガ銀行の問題に限らず、実勢価格がローンの残債をはるかに下回る不動産を抱えている方は早めの対策が必要です。
ご相談はお早めに。
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